31 марта, вторник 09:20

Тектонические сдвиги. Петербургские застройщики приступили к реальному переходу на эскроу

17.02.2020

Петербургские застройщики активизировали работу с эскроу-счетами. Даже ведущие девелоперы, которые получили привилегии и продолжали действовать по прежней модели с ДДУ, в первые месяцы 2020 года вывели на рынок жилые комплексы с продажами по новым правилам. 

Петербург начинает подъем с последних мест в стране по объемам строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Момент, когда девелоперы больше не смогут придерживать запуск проектов по новой схеме, фактически наступил. Однако на полное вымывание долевки местному рынку понадобится больше времени, чем другим регионам.

"ДП" узнал, какие факторы вынуждают компании ускорить переход к проектному финансированию, что до сих пор тормозит процесс, как сложившаяся ситуация повлияет на стоимость недвижимости и реализацию нацпроекта "Жилье и городская среда".

ДДУ-замещение

В январе и феврале о старте продаж жилья с использованием эскроу объявили крупнейшие застройщики Setl Group и ЛСР. Для холдинга Максима Шубарева первым проектом, который будет реализовываться через специальные банковские счета, стал "Солнечный город. Резиденции" — малоэтажный комплекс на юго-западе Петербурга. В компании Андрея Молчанова премьера состоялась в одном из домов ЖК "Цивилизация" в Невском районе.

По словам вице-президента ассоциации "Национальное объединение строителей" (НОСТРОЙ), вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты и руководителя рабочей группы по общественному контролю нацпроекта "Жилье и городская среда" Антона Мороза, появление новых проектов с эскроу и их вывод на рынок в начале года — процесс ожидаемый. После запуска реформы девелоперы получили огромное количество разрешений на строительство ЖК и старались максимально использовать весь банк имеющихся земельных ресурсов для продолжения работы по старой схеме. Но сейчас, когда требования законодательства и процедура взаимодействия с банками стали понятными всем игрокам, переходный этап завершился.

"Логично, что, освоившись в новой системе работы рынка, решив максимальное количество задач по подготовке под постановление правительства уже запущенных в работу проектов, на рынок начали выводиться крупными девелоперами новые проекты. В принципе, по состоянию на конец года в Петербурге около 20% рынка строится по модели эскроу-счетов и проектного финансирования. Сейчас все застройщики Санкт-Петербурга, которые остались на рынке и стремятся на нем развиваться, вполне естественно начали готовить и выводить на рынок то необходимое количество проектов, которое позволит им в ближайшие 5–6 лет обеспечить заявленный объем строительства", — говорит эксперт.

На данный момент в проектной документации и разрешениях на строительство в Петербурге заложено 14 млн м2, работы по которым расписаны до 2024 года, уточнил собеседник dp.ru. Этого объема хватает, чтобы покрыть заложенные в нацпроекте "Жилье и городская среда" целевые показатели, но в то же время он не создает запас на дальнейшие годы.

По мнению Антона Мороза, всплеск увеличения количества объектов с проектным финансированием в начале года вызван и другими факторами: снижением ипотечной ставки, понижением ключевой ставки Центрального банка, появлением новых ипотечных продуктов для молодых семей, а также проработкой вопросов, связанных с арендным и социальным жильем.

"Безусловно, этот момент можно назвать переломным именно для рынка Петербурга, где фактически определился достаточно широкий круг работающих на нем застройщиков. Эти застройщики полностью использовали все лимиты тех проектов, которые можно было подвести под работу постановления правительства, позволяющего достраивать объекты на прежних условиях. До этого рынок новых объектов через систему проектного финансирования осуществляли только крупные девелоперы. Сейчас к ним подключились девелоперы второй и третьей линий, выстроившие системную работу с банками, которая действительно потихоньку стала представлять из себя взаимовыгодное партнерство и сотрудничество. Кроме того, эта работа стала более понятной, убрались шероховатости и сложные моменты, которые мы наблюдали на начальном этапе. Сам по себе рынок застройщиков понял, как работать с новыми системами и каким образом готовить проекты к ним. Банки, в свою очередь, стали работать на данном рынке услуг более интенсивно, осознавая, что это достаточно понятная система капиталовложений", — добавил Мороз.

Директор направления "Сопровождение строительных проектов" Группы компаний SRG Елена Самсонова также считает, что на рынке наступил переломный момент, но ситуация еще не показательна. "Все равно многие проекты, начатые ранее (срок строительства жилого дома — от 2 лет), достраиваются по старой схеме. Надо посмотреть, что будет через год, а полная картина начнет вырисовываться через 3–4 года", — предполагает Самсонова.

"Полное вымывание"

В целом, по оценке Антона Мороза, строительный бизнес Петербурга полностью подготовился к работе с новой моделью финансирования. Притормозить процесс могут разве что независимые факторы (обеспеченность энергетическими ресурсами, административные барьеры и т. п.) и так называемый закон ЮНЕСКО, который в случае его принятия усложнит строительство в Петербурге и заставит девелоперов проходить дополнительные административные процедуры, связанные с согласованиями.

"Но мы надеемся, что все-таки наше мнение будет услышано и закон в таком виде принят не будет. В самой же системе работы с эскроу-счетами у Петербурга прямо тормозящих факторов нет", — заключил Мороз.

Директор по продажам "MASTER Девелопмент" Юлия Роженцева подчеркивает, что никто из застройщиков намеренно не форсировал переход на эскроу-счета. "Согласно законодательству, все новые проекты должны выводиться на рынок по новым правилам и реализовываться по схеме эскроу. Поэтому здесь нет выбора самих застройщиков, просто новые правила игры вступили в силу. Вполне логично, что в этом году мы увидим полное вымывание остатков жилья, реализуемого по ДДУ, и полноценный переход на проектное финансирование", — пояснила она.

Строительный бизнес действительно приспосабливается к новым правилам, полагает Юлия Роженцева. "С рынка уходят застройщики, которые не могут себе позволить строить объекты согласно проектному финансированию. Особенно это видно по регионам. Поэтому застройщики, у которых было стратегическое планирование выводить новые объекты, у которых эти земли есть, будут их выводить по новым правилам. Девелоперы же, у которых этого нет, вынуждены будут уйти из бизнеса", — прогнозирует представитель "MASTER Девелопмент".

Аналитик ИК "Фридом Финанс" Валерий Емельянов заявляет, что при желании застройщики бы еще долго не переходили с ДДУ на эскроу. "Но, раз они делают это сейчас, значит, фонд участков, полученных ими до введения новых правил, уже исчерпан. В этом смысле — да, момент переломный. Но в общем объеме строительства эскроу не будут доминировать еще 2 года как минимум. К концу этого года на долю проектного финансирования в Петербурге будет приходиться не больше четверти всего объема. При тех темпах, что на рынке есть сейчас, доля эскроу перевалит за 50% только в 2022 году", — рассуждает Емельянов.
Председатель совета директоров группы компаний "БестЪ" Андрей Лушников в разговоре с dp.ru напомнил, что большинство проектов все еще реализуются с привлечением денег дольщиков напрямую. "Да, и по новой схеме проекты уже начали выводиться потихоньку на рынок, так как крупные девелоперы не могут останавливаться — загрузка мощностей, кадры, подготовленные участки этого просто не позволят. Но сравнение количества разрешений, полученных в прошлом-позапрошлом годах и после принятия закона об эскроу-счетах, говорит о том, что снижение есть, и значительное", — указывает Лушников.

Реакция рынка на эскроу-счета была отложенной, реальный переход на них начался только сейчас, констатирует Андрей Лушников. "Последствия этого мы увидим, скорее всего, в сентябре, к концу года картина будет уже яснее. Часть девелоперов, возможно, действительно, приостановит свою работу, а остальные будут пытаться повысить цены", — предположил он.

Коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак согласен, что переломной ситуацию назвать трудно. "Но тем не менее это может быть поводом к дальнейшему витку роста цен на жилье как в новых, так и в старых проектах, особенно на фоне снижения ключевой ставки и тренда на снижение ипотечных ставок", — обратил внимание на последствия перехода к эскроу Владислав Мак.

Успеть за спросом

Строительный рынок сейчас не успевает за спросом, и это подгоняет стоимость новостроек в Петербурге, отметил Валерий Емельянов. "Однако не исключаю, что рост издержек, связанный с переходом на эскроу, ряд застройщиков переложит на покупателей ДДУ-проектов. Не везде это будет возможно. Но в качественных ЖК, где есть хороший спрос, застройщики наверняка постараются поднять цены. Резкого движения цен не будет, поскольку замена ДДУ на эскроу растянута во времени. Но цены на питерские новостройки, вероятнее всего, будут расти быстрее инфляции и быстрее, чем в Москве, в том числе по причине активного притока населения из других регионов. Если ставку по ипотеке собьют еще на 1–2%, то это может стать более существенным драйвером. Но даже в этом случае больше 10% за год цены не наберут", — уверен аналитик.

Если по итогам 2019 года недвижимость в среднем по Петербургу выросла на 8–10%, то в 2020-м этот показатель может достигнуть 10–15 %, поспорила с коллегой Юлия Роженцева.

"Конечно, будут попытки повышения цены на недвижимость. Попытки — потому что продавать потом все равно будут по той цене, по которой будут покупать. Этот процесс с себестоимостью никак не связан, скорее, с покупательной способностью, с общим благосостоянием. Коммерческая ставка проектного финансирования в любом случае не опустится ниже 8%, и это тоже отразится на стоимости строительства. Да еще и не под каждый проект банк согласится дать деньги. Если раньше были разные механизмы получения денег, кредит можно было взять в разных местах, то сейчас все сведено только к банковскому финансированию, да еще только в определенных банках", — резюмирует Андрей Лушников.

По мнению Елены Самсоновой, новый скачок цен может быть обусловлен только снижением рынка новостроек и ажиотажным спросом на него. Но в настоящий момент не наблюдается ни того, ни другого. Невроз с обеих сторон развивался в 2018–2019 годах, перед вступлением реформы в силу, сейчас положение начинает стабилизироваться.

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/02/14/Tektonicheskie_sdvigi__Pet